2015年4月北京别墅成交量环比增长6成-【zixun】

2015年4月北京别墅成交量环比增长6成

根据亚豪机构数据统计显示，2015年4月北京别墅市场共实现成交208套，成交面积6.37万平方米，环比分别增长61%、51%，同比也分别实现了53%、47%，同时还创造了今年以来的月度成交新高。与此同时，4月北京别墅市场成交均价为35266元/平方米，环比上涨7%，但相比去年同期下滑9%。

在连续低迷了3个月之后，进入4月北京别墅成交情况出现明显起色，亚豪机构副总经理高姗分析认为，这与政策导向对改善型需求的拉动不无相关。而对于改善型需求来说多属二次置业，一部分会选择在市区购置区位、配套、户型更好的普宅产品，另一部分则会选择环境优美的郊区低密度产品作为第二居所。因此随着整体市场一手、二手成交的普遍回升，别墅市场回暖趋势也愈发明显。

而从成交特征来看，远郊区域低总价“微别墅”产品占据了成交主流。根据亚豪机构数据统计显示，4月200平方米以内的小户型别墅共实现成交72套，占比35%位居各面积段之首；而从总价来看，500万元以内的低总价产品表现活跃，成交占比为36%；另外从环线来看，六环以外成交占比高达半数以上。

亚豪机构副总经理高姗分析认为，相对于自住性质的改善需求来说，资金实力并不强，因此虽然有提升居住品质的要求，但是选择空间相对较窄。基于总价的限制，远郊区县的小面积低总价产品成为最优选择，而由于这类产品多作为周末度假的第二居所或未来养老用途，因此远郊的交通弊病对于购房决策的影响相对较小。而这一结构性特征也使得目前别墅市场成交均价仍处于低位水平。

4月1项目入市别墅供应依然低迷，低密别墅、高密自住房混合居住区将逐渐流行

从供应情况来看，4月北京别墅市场仅有旭辉御锦一个别墅项目入市，共新增别墅产品30套，预售许可面积6292平方米。而截至4月份，北京别墅市场新增供应仅4个项目，供应市场依然处于深度低迷期。

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亚豪机构副总经理高姗分析认为，别墅市场供应处低迷的原因主要在于两个方面，首先是受到购买意愿低迷的限制，2015年1季度北京别墅成交创造了08年之后近7年来1季度成交新低，销售的不利使得开发商不敢轻易推新；另一方面，虽然有部分改善型需求将关注点转向别墅类产品，但大部分有置换需求的客群仍会选择位置更对较好的普宅类产品，需求导向下，使得急于去化回款的开发商在推新时更加偏重普通住宅类产品，别墅产品多被“雪藏”。不过随着别墅市场成交的进一步回升，需求关注度的不断回涨，别墅项目推新的节奏也将逐渐加快。

从今年别墅市场供应来看，以当代旭辉墅为代表的新型社区类型开始萌生。与以往的别墅、洋房等低密度混合型居住社区不同，这类项目以低密度别墅与高密度自住房混合为特征。高姗认为，这是在土地达到溢价格上限竞建自住房面积实施后催生出的一类新型产品组合。以当代旭辉墅为例，该项目住宅部分由商品住宅、自住房、公租房组成，仅13万平方米的总建筑面积中，公租房占据2.5万平方米、自住房占据6.9万平方米，纯商品住宅部分仅3.8万平方米，而大量的保障型产品部分也使得纯商品住宅部分成本高企，因此多数企业都会选择做高保障房部分容积率，使得商品住宅部分占据低密度的优势，从而与其售价相匹配的方式。而上述项目甚至在100平方米的产权面积之上做出200平方米的使用面积，也因此以36套的成交量占据了4月成交排行榜的榜首。

高姗认为，由于现在大量住宅用地在出让时均因自住房面积间接推升了地价成本，因此13年、14年高价拿地的项目中规划这类产品布局的也会比较多，预计未来这种低密别墅与高密自住房的混合型居住项目将在市场中占据一席之地，而受此拉动，别墅产品供应也将逐渐出现回升。

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