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躁动楼市望降温

发布时间:2020-07-13 17:11:24 阅读: 来源:U型枕厂家

2013年的土地市场,就像最近的天气,持续高温。为应对狂热的土地市场,21日,北京2013年首例限房价竞地价地块正式网上挂牌竞价。业内人士指出,随着限房价竞地价房集中入市,将在短期内有效平抑区域内房价。尤其是在一度因为土地市场火爆而拉高房价的情况下,限房价竞地价模式应在一线城市进行推广。

进展 推“限价房”保护“夹心层”

据北京市国土资源局公告,自8月21日起,今年首宗限房价地块朝阳区豆各庄乡土地储备项目B、C地块(以下简称“豆各庄地块”)将开始网上竞价,起始价为24.5亿元,竞价阶梯为1300万元,竞买申请截止时间为9月3日。截至目前,该地块仍未收到任何报价。

交易文件显示,豆各庄地块土地总面积为22.45万平方米,其中建设用地面积11.80万平方米,建筑控制规模29.46万平方米。其中,5.15万平方米用于“公共租赁住房”配建。除公租房外,剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为2.2万元每平米,套型建筑面积全部为90平方米以内,单套商品住房总价控制在200万元以内。

据了解,限房价地块是指在土地出让前的限制条件中就约定了入市价格,开发商根据自己的成本和合理利润竞争土地价格。与其他土地出让方式相比,这种方式不仅可以限制出让价格,也不可能出现高溢价土地,对商品房住宅销售市场以及土地市场都有明显的调控作用。

此前4月,北京版“国五条”细则就明确提出,北京将改变住房供应体系,进一步降低自住型、改善型商品住房的价格,逐步将其纳入限价房序列管理。北京市住建委主任杨斌指出,北京市将出台有关自住型、改善型商品住房纳入限价房序列管理政策。“这类房将通过政府的土地收入、税收政策的优惠保证中低价位,因此以后再上市可能会受到限制。”

“作为今年首块真正意义上的限房价地块,豆各庄地块相比此前的沙河地块,没有约束购房者必须所在的区县。”中原地产市场总监张大伟在接受记者采访时表示,豆各庄地块只是限房价竞地价地块的开始,下半年北京还将提供多块类似地块。

张大伟认为,这种“限房价”地块的出现意味着北京住房调控思路由二元变成了三元,从传统的“保障房+商品房”,变成了“保障房、限价房和商品房”,限价商品房在购买上并没有像保障房一样有诸多限制,可以更多惠及城市中等收入的“夹心层”。

对于是否参与竞价,绿地集团副总裁、京津房地产事业部总经理石文红对记者表示,限房价竞地价意味着地方政府并不希望产生过高的溢价。但是对于房企来说,必须在保证利润并产生效益的前提下进行购地。因此,在此类地块相配套的政策还没有出台之前,绿地对于此类地块还处于观望阶段。

“开发此类地块最重要的就是成本控制。”石文红指出,具有一定保障房经验的国有房企开发此地块的可能性较大,这类房企可以较好的控制由于限价而带来的成本限制。

躁动 高地价推高房价

“地方政府选择限房价竞地价的根本原因在于,不差钱的房企看到市场还有上涨空间,便选择高溢价比拼‘抢地’,造成‘地王’频现。随后,房企又将高溢价部分转嫁给购房者,造成高房价。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出,对于房地产市场来说,土地价格相当于面粉,房价相当于面包,面粉的价格不仅受到当下面包价格的影响,还反映对将来面包价格的预期。

事实上,2013年以来,土地市场热度持续升温,甚至一度超过房市,“地王”频繁出现。数据显示,2013年1月-6月,全国306个城市共交易土地15493宗,土地出让金高达11305亿元,与去年同期相比大幅增长60%。其中北上广三地上半年经营性土地出让金已超1739亿,接近2012年全年1934.92亿元。

下半年土地市场则继续延续了上半年的火热,甚至有超过之势。以上海为例,今年1月-7月,上海共计成交经营性用地103幅,相当于去年同期的2.3倍;成交金额达到846.8亿元,相当于去年同期的5.3倍。

中国指数研究院统计显示,截至8月中旬,上海今年的土地出让金已达1024亿元,预计上海全年土地出让金将突破1500亿元,有望达到2010年1523.7亿元的最高水平。其中最受人瞩目,起拍价高达175亿的上海浦西最后一块黄金地段的“徐家汇中心项目”,也将于9月5日确定买家。

北京方面,则是于22日即将进行公开招拍挂的北京市房山区长阳镇理工大学9号住宅及体育用地,仅在前期报价阶段就已出现19次报价,达11.58亿元。按照这一价格计算,楼面价已经达到了10493元每平方米。值得注意的是,这已超过苏宁电器在2010年12月获得的北京市房山区拱辰大街公建混合住宅用地(金谷大厦)地块楼面价9465元每平方米的价格。

高企的地价带来的是不断上涨的房价。统计局日前发布数据显示,7月70个大中城市新建住房与6月相比,62个城市房价上涨,涨幅最高2.2%。同比方面,与2012年相比,价格上涨的有69个城市,涨幅最高达18.3%。

“房地产行业经过了快速扩张和调控打压后,进入了新的平稳发展阶段,目前房价压力不再来自非理性的投资需求以及由此导致的房企提价,更多的是来自于土地市场的火热对成本端压力的自然传导。”链家地产研究中心研究员张旭认为,从目前的土地市场以及与房地产建设相关因素的情况来看,虽然没有出现2009年及2010年暴涨的可能,但是后市成本推动房价上涨的压力依然存在。

举措 “限房价竞地价”为房市降温

事实上,由于限房价竞地价将规定未来售房价格,也进一步锁定房企的利润空间,因此此类地块并不会像大多建设用地高溢价竞拍。

顾云昌坦言,限房价竞地价是政府为抑制房价,选择牺牲部分土地出让金以换取相对较低的固定房价。“但也正因为价低量大,会进一步对房地产市场起到降温作用。”

的确,豆各庄地块并不是北京第一次试验限房价竞地价。早在2011年,北京就曾推出“限房价、竞地价”商品住宅用地——房山区长阳镇起步区6号地块,建筑面积23.95万平方米。

中铁房地产集团有限公司以14.6亿元的总价拿下,折合楼面地价为6095元每平方米。根据招拍挂文件的规定,该地块商品房的销售限价均价为1.25万元每平方米,户型面积限定为中小套型。

“当时房山商品房均价为14000-15000元每平方米,限价房的价格相比市场价格低20%以上,对区域影响非常大。超过2000套的供应,不仅消化了需求量,也明显拉低了区域售价。之后北京在门头沟、大兴也出让过同质的地块,对市场都有非常明显的影响。”张大伟说。

张大伟指出,一般商品房楼盘之所以会分期开盘,一方面是为了抓住购房者心理,造成抢房现象,另一方面则是捂盘推高价格。“而‘限价房’有固定价格,没有捂盘价值,因此会集中放量。”

“‘限房价’类地块体量多属于超过20万平方米的大型地块,涉及数千套住房。集中放量不仅会影响市场预期,也会稀释部分未来购房需求。”张大伟说。

顾云昌也认为,除了必须是首套房外,此类房申请标准其他限制并不多,因此,大体量的“限价房”在一定时期内瞬间形成大量有效供应,并将区域房价心理预期锁死,以此在短期内影响区域整体房价。

“应该在一线城市推广‘限房价竞地价’模式。”顾云昌指出,一线城市经济发展稳定,“夹心层”人口众多,保障房、“限价房”、商品房三元制结构供应,可以保障各类人群住房需求。(经济参考报,记者 梁倩)

北京限房价地块首日无人问津

在一线城市房价涨幅遥遥领先全国平均水平之时,北京市今年第一宗“限房价竞地价”地块——朝阳区豆各庄土地储备项目B、C地块二类居住、公建混合住宅、托幼、环保设施用地21日开始接受竞价。市场预期,用明显低于市场价格的限价房入市,是平抑价格上涨达成调控目标的最容易的方法。不过,21日该地块未收到一单报价。

降温!限房价倒逼限地价

根据国家统计局公布的全国70个大中城市房价数据,一线城市商品房当前涨幅已领跑全国,而在房地产调控长效机制尚未出台之际,地方主管部门所能想到的方法仍然是行政限价。虽然这次推出限房价竞地价模式并不是首例,但在当前土地市场火热的形势下,北京再次祭出这个杀手锏,至少能给土地交易市场降降温。

按照要求,在这个地块上,开发商除了需配建5.15万平方米建筑规模的“公共租赁住房”外,其余商品住房销售最高限价为2.2万元/平方米,套型建筑面积也被全部限定为90平方米以下,单套商品住房总价控制在200万元以内。记者获悉,该地块区域内二手次新房的均价已经在2.6万元/平方米以上,部分高档小区房价更是超过3万元/平方米,相当大的差价意味着该地块上的房子绝不愁卖。

21世纪不动产分析师张磊认为,通过限房价倒逼限地价,既能控制房价涨幅,又能抑制土地出让溢价,这种做法不仅优于单纯限价房,还能解决那些既买不起高价商品房又没有资格购买保障房的“夹心层”住房需求,可谓一举两得。可惜的是,北京市当前尚未对“夹心层”的范围作出界定。

对比!房山一地块出价狂飙

虽然出发点是好的,但从市场竞买情况来看,开发商对此并不热衷。截至21日晚6点,北京市土地整理储备中心经营性用地交易动态表中仍未出现有关豆各庄地块的竞买报价单。业内人士表示,虽然该地块竞买截止日到9月3日,但竞买第一天无人问津,显示出该地块对开发商的吸引力不强。

与限价地块形成鲜明对比的是,房山区长阳镇理工大学地块截至21日已经有19次报价,该地块规划建筑面积110355平方米,最新出价已经飙到11.58亿元。北京中原地产市场研究总监张大伟表示,按此计算其楼面价已经达到了10493元/平方米,这个地块在还没有现场竞价的情况下已经刷新了房山区的价格历史。

除了限价房地块的遇冷,张磊等业内人士还担忧,由于政府限定了最后的销售价格,而开发商为了追求利润最大化,可能会在建材、设备等方面偷工减料,设计、配套也可能能省则省。建议政府在出让此类地块后加大对开发商的监督力度,包括对预售资金的监管。

豆各庄地块

东至规划黄厂路,南至焦化厂北路,西至东五环路,北至豆各庄产业用地。(北京晨报,记者 王丽娅 孙春祥)

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